Une étoile sur cinq, un commentaire au vitriol sur une plateforme d’avis : « propriétaire malhonnête, dépôt de garantie volé, à fuir ». Pour un bailleur qui loue plusieurs logements, parfois sous une marque ou via une petite société, l’avis d’un ancien locataire peut peser sur ses futures locations. La tentation est forte de répondre sur le même ton. Le droit offre pourtant des voies plus efficaces, à condition d’agir vite et de distinguer la critique de l’attaque.
Critique légitime, diffamation ou injure
Un avis négatif n’est pas en soi illicite. Le locataire mécontent peut raconter son expérience, dire qu’il a attendu longtemps son dépôt de garantie ou que les réparations ont tardé. La limite est fixée par la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse.
Constitue une diffamation toute allégation ou imputation d’un fait qui porte atteinte à l’honneur ou à la considération de la personne visée, même formulée sous forme dubitative ou sans la nommer expressément, dès lors qu’elle est identifiable. Accuser un propriétaire d’avoir « volé » le dépôt de garantie, c’est lui imputer un fait précis. À l’inverse, une expression outrageante, des termes de mépris ou une invective qui ne contiennent l’imputation d’aucun fait constituent une injure. La diffamation commise envers un particulier par voie de publication est punie d’une amende de 12 000 euros. Un propriétaire qui loue sous une marque ou via une société est également protégé : l’atteinte peut viser un groupe ou une personne qui n’est pas nommée mais reste identifiable. Avant toute action, il est utile de relire l’avis à froid : un témoignage désagréable mais exact n’est pas une diffamation, et une procédure perdue lui donnerait plus d’écho.
Le délai : trois mois, pas un jour de plus
C’est le piège principal. L’action publique et l’action civile résultant de ces délits se prescrivent après trois mois révolus à compter du jour de la publication. Un propriétaire qui découvre l’avis tardivement ou qui hésite trop longtemps perd la possibilité d’agir sur ce fondement. Le même délai vaut pour l’injure. Le premier réflexe consiste donc à faire constater l’avis, avec sa date et son contenu exact, par une capture datée ou, mieux encore pour la preuve, par un commissaire de justice.
Répondre plutôt que s’emporter
Dans bien des cas, une réponse publique factuelle et courtoise produit plus d’effet qu’une procédure : rappeler les dates, la restitution du dépôt de garantie avec le décompte des retenues justifiées, les réparations effectuées. Les futurs locataires lisent aussi les réponses. Une réponse qui reste sur les faits, sans dévoiler d’informations personnelles sur l’ancien locataire ni répondre à l’insulte par l’insulte, montre aux candidats suivants un propriétaire organisé et de bonne foi. À l’inverse, une réponse agressive alimente la polémique et peut elle-même poser problème. Le propriétaire peut parallèlement signaler un contenu manifestement diffamatoire à la plateforme qui l’héberge.
Surtout, le meilleur rempart contre ce type d’avis reste un dossier impeccable : état des lieux contradictoire, devis et factures pour chaque retenue, courriers datés. C’est lui qui permettra de répondre sereinement, et de démontrer, si nécessaire, que l’accusation est fausse. Un propriétaire qui peut produire ses pièces en quelques minutes n’a rien à craindre d’un avis injuste. Les autres recours du propriétaire face à un locataire qui manque à ses obligations, impayés, dégradations ou troubles, sont présentés sur monavocatbailleur.fr.